Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi vướng mắc quy hoạch, khó khăn dòng tiền và quá trình tái cấu trúc của nhà phát triển, công trường Aqua City Đồng Nai đang chuyển sang một trạng thái mới. Hoạt động thi công không còn giới hạn tại một vài khu đã có hồ sơ hoàn chỉnh mà được mở rộng sang River Park, Ever Green, Sun Harbor và Đảo Phượng Hoàng.
Thông tin mới nhất ngày 24/7/2026 từ đại diện Novaland cho biết các nhà thầu đang triển khai thi công tại tất cả phân khu Aqua City, với kế hoạch hoàn thành công trường vào cuối năm 2027. Đây là mốc cập nhật mới hơn so với kế hoạch từng công bố cuối năm 2025 rằng toàn đô thị sẽ được “thi công hoàn thiện” trong năm 2026. Sự thay đổi cho thấy tiến độ thực tế cần được nhìn theo lộ trình nhiều năm, thay vì kỳ vọng toàn bộ đại đô thị gần 1.000ha có thể hoàn chỉnh trong một thời điểm duy nhất.
Aqua Arena và khách sạn Novotel tại Aqua City kiến tạo tổ hợp sự kiện, lưu trú và giải trí quy mô lớn, nâng tầm trải nghiệm đa sắc màu.
Aqua Arena và khách sạn Novotel tại Aqua City kiến tạo tổ hợp sự kiện, lưu trú và giải trí quy mô lớn, nâng tầm trải nghiệm đa sắc màu.
Aqua City đã chuyển từ tái khởi động sang thi công diện rộng
Giai đoạn khó khăn nhất của dự án bắt đầu từ cuối năm 2022, khi nguồn vốn bị gián đoạn và nhiều công trường của Novaland phải giảm hoặc tạm dừng hoạt động. Song song với áp lực tài chính, Aqua City còn phải chờ xử lý sự chưa đồng bộ giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết của các dự án thành phần.
Sau khi các nút thắt quy hoạch lớn được giải quyết trong năm 2025, phạm vi thi công được mở rộng đáng kể. Đến cuối năm 2025 và đầu năm 2026, River Park 2, Ever Green 2 và Đảo Phượng Hoàng trở thành những khu vực được tập trung nguồn lực, với hoạt động xây dựng nhà ở, hạ tầng, cảnh quan và tiện ích được tổ chức theo nhiều ca. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025 của Novaland cho biết công trường từng huy động hàng nghìn công nhân, tổ chức thi công ba ca mỗi ngày tại những phân khu trọng điểm này.
Cập nhật tháng 7/2026 tiếp tục cho thấy nhịp thi công đã được duy trì và mở rộng ra toàn dự án. Dù chưa có bảng thống kê công khai mới nhất về số lượng công nhân tại từng phân khu, đại diện doanh nghiệp mô tả hoạt động xây dựng đang diễn ra tại tất cả các khu vực, thay vì chỉ tập trung vào ba phân khu đã tái khởi động trước đó.
Ba lớp công trường đang diễn ra đồng thời
Thực trạng Aqua City hiện không thể mô tả đơn giản bằng hai trạng thái “đã hoàn thành” hoặc “đang xây”. Trên toàn dự án đang tồn tại đồng thời ba lớp công việc.
- Lớp thứ nhất là những khu đã hình thành nhà ở và có cư dân, nơi nhà thầu tập trung hoàn thiện cảnh quan, đường nội khu, hạ tầng kỹ thuật và xử lý các hạng mục trước bàn giao.
- Lớp thứ hai là các khu đang xây dựng nhà thấp tầng, với công việc trải từ móng, kết cấu, xây thô, mái đến hoàn thiện mặt ngoài.
- Lớp thứ ba là các khu có quy mô lớn như Đảo Phượng Hoàng, nơi công trường còn phải thực hiện san lấp, hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông và xây dựng hàng nghìn sản phẩm theo nhiều đợt.
Đặc điểm này lý giải vì sao người khảo sát Aqua City có thể nhìn thấy một khu phố đã hoàn thiện, chỉ vài phút sau lại tiếp cận khu vực đang thi công móng hoặc mới triển khai hạ tầng. Đây là trạng thái bình thường của một đại đô thị gồm 13.173 sản phẩm, nhưng cũng cho thấy trải nghiệm sống giữa các phân khu chưa đồng đều.
Số liệu xây dựng chính thức đến cuối tháng 3/2026
Bảng tiến độ nhà đầu tư quý I/2026 là nguồn dữ liệu định lượng chi tiết gần nhất được công bố cho từng dự án pháp lý thuộc Aqua City.
| Dự án thành phần | Tổng sản phẩm | Nhà đã hoàn thiện | Đã bàn giao |
|---|---|---|---|
| Aqua Waterfront City | 2.586 | 607 | 260 |
| Aqua Riverside City | 1.807 | 269 | 166 |
| Dự án pháp lý Aqua City | 2.088 | 756 | 674 |
| Aqua Marina City | 761 | Đang triển khai | 0 |
| Phoenix Island | 5.931 | Đang triển khai | 0 |
| Toàn cụm Aqua City | 13.173 | Chưa công bố tổng đầy đủ | 1.100 |
Số liệu trên được tính lũy kế đến cuối tháng 3/2026. Aqua Waterfront City, Aqua Riverside City và dự án pháp lý Aqua City là ba khu vực đã có sản phẩm hoàn thiện và bàn giao rõ rệt. Trong khi đó, Aqua Marina City và Phoenix Island vẫn nằm ở giai đoạn xây dựng chính, chưa ghi nhận sản phẩm bàn giao tại thời điểm chốt báo cáo.
Cần lưu ý rằng “nhà đã hoàn thiện” và “nhà đã bàn giao” là hai chỉ tiêu khác nhau. Một căn hoàn thiện xây dựng có thể vẫn chờ kiểm tra chất lượng, hạ tầng xung quanh, thủ tục pháp lý, thanh toán hoặc lịch nhận nhà của khách hàng. Vì vậy, số căn đã xây xong thường cao hơn số được bàn giao thực tế.
Dự án pháp lý Aqua City đang dẫn đầu về số căn bàn giao
Trong năm dự án thành phần, khu mang tên pháp lý Aqua City đang có tiến độ bàn giao tốt nhất. Đến cuối tháng 3/2026, khu vực này đã hoàn thiện 756 căn và bàn giao 674 căn, tương đương khoảng 32% tổng số 2.088 sản phẩm.
Aqua Waterfront City đã hoàn thiện 607 căn nhưng mới bàn giao 260 căn trên tổng số 2.586 sản phẩm. Khoảng cách khá lớn giữa số căn hoàn thiện và số căn bàn giao cho thấy công trường không chỉ cần xây tiếp sản phẩm mới mà còn phải hoàn thành các công việc sau xây dựng để đưa số nhà đã hình thành đến tay khách hàng.
Aqua Riverside City ghi nhận 269 căn hoàn thiện và 166 căn bàn giao trên tổng số 1.807 sản phẩm. Theo kế hoạch tại thời điểm quý I/2026, phần xây dựng nhà còn lại của cả Aqua Waterfront City, Aqua Riverside City và dự án pháp lý Aqua City được đặt mục tiêu hoàn thành chủ yếu trong quý I/2027.
River Park và Ever Green: vừa hoàn thiện khu cũ, vừa xây khu mới
River Park là một trong những khu vực có hình ảnh đô thị rõ nét hơn tại Aqua City. Nhiều dãy nhà thấp tầng, đường nội khu và cảnh quan đã hình thành, nhưng một số khu vực vẫn đang thi công phần nhà ở và tiện ích.
River Park 2 từng được xác định là một trong ba trọng điểm thi công đầu năm 2026. Công việc không chỉ bao gồm xây dựng nhà mà còn hoàn thiện hệ thống cảnh quan và các hạng mục hỗ trợ bàn giao. River Park 1 và River Park 2 cũng được Novaland cập nhật là những khu đang từng bước hoàn thiện trong bản tin nhà đầu tư tháng 6/2026.
Tại cụm Ever Green, tình trạng giữa Ever Green 1 và Ever Green 2 có sự khác biệt. Ever Green 1 thuộc nhóm khu đã bàn giao nhiều sản phẩm, đón cư dân và triển khai hồ sơ sổ hồng. Ever Green 2 được tái khởi động hạ tầng kỹ thuật từ năm 2024, sau đó tiếp tục tăng tốc xây dựng nhà ở và cảnh quan trong năm 2025–2026.
Điều này đồng nghĩa người mua hoặc nhà đầu tư không nên sử dụng hình ảnh hoàn thiện tại Ever Green 1 để đại diện cho toàn bộ cụm Ever Green. Mỗi phân khu có tiến độ, mật độ cư dân và thời điểm bàn giao khác nhau.
Sun Harbor chuyển trọng tâm sang hoàn thiện và vận hành
Sun Harbor 2 và Sun Harbor 3 thuộc nhóm phân khu được bàn giao từ giai đoạn trước. Sun Harbor 2 hiện còn giữ vai trò đặc biệt trong lộ trình hoàn thiện hồ sơ sở hữu, khi được lựa chọn cùng Ever Green 1 để triển khai những đợt sổ hồng đầu tiên trong năm 2026.
Tại Sun Harbor, hoạt động công trường hiện không chỉ nằm ở xây dựng căn nhà. Các hạng mục cảnh quan, tiện ích, thương mại và không gian công cộng cần tiếp tục được hoàn thiện để phục vụ số cư dân tăng lên.
Việc một số khu đã có người sinh sống trong khi các khu lân cận còn thi công đặt ra yêu cầu cao hơn về tổ chức công trường: tách luồng xe xây dựng, kiểm soát bụi và tiếng ồn, bảo đảm an toàn, đồng thời duy trì các tuyến đường phục vụ cư dân.
Đảo Phượng Hoàng là khối lượng xây dựng lớn nhất
Phoenix Island – Đảo Phượng Hoàng có tổng cộng 5.931 sản phẩm, chiếm khoảng 45% số lượng sản phẩm của toàn cụm Aqua City. Đây là dự án thành phần lớn nhất và cũng là khu vực có khối lượng xây dựng còn lại nhiều nhất.
Theo kế hoạch quý I/2026, Phoenix Island dự kiến bắt đầu bàn giao 127 sản phẩm trong chín tháng cuối năm 2026, tăng mạnh lên 4.290 sản phẩm trong năm 2027 và tiếp tục 1.514 sản phẩm trong năm 2028. Đây là kế hoạch doanh nghiệp, không phải kết quả bàn giao đã phát sinh.
Cơ cấu này cho thấy Đảo Phượng Hoàng sẽ là khu vực quyết định khả năng Aqua City đạt mục tiêu tổng thể trong hai năm tới. Chỉ riêng kế hoạch bàn giao năm 2027 tại đây đã lớn hơn tổng số căn toàn Aqua City bàn giao lũy kế đến tháng 3/2026 gần bốn lần.
Vì vậy, khi đánh giá công trường Aqua City, không nên chỉ quan sát những khu đã hoàn thiện gần quảng trường hoặc nhà điều hành. Nhịp độ xây dựng tại Đảo Phượng Hoàng mới là một trong những chỉ báo quan trọng nhất về khả năng hoàn thành toàn dự án.
Aqua Marina City bắt đầu bước vào chu kỳ bàn giao
Aqua Marina City có quy mô 761 sản phẩm. Theo kế hoạch quý I/2026, khu vực này dự kiến bắt đầu bàn giao 22 căn trong chín tháng cuối năm 2026, sau đó tăng lên 614 căn trong năm 2027 và 125 căn trong năm 2028.
Việc 531 căn thuộc Khu đô thị Tường Minh – Aqua Marina City được công bố đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trong tháng 7/2026 tạo thêm cơ sở để chủ đầu tư tiếp tục triển khai xây dựng và các thủ tục liên quan. Tuy nhiên, đủ điều kiện kinh doanh không đồng nghĩa các căn đã hoàn thiện hoặc sẵn sàng bàn giao ngay.
Đối với người mua tại Aqua Marina City, các chỉ tiêu cần theo dõi trong những tháng tiếp theo gồm tiến độ từng dãy nhà, hạ tầng trước căn, tình trạng cảnh quan, nghiệm thu và thông báo nhận nhà, thay vì chỉ dựa vào tình trạng pháp lý chung.
Kế hoạch bàn giao tập trung mạnh vào năm 2027
Theo bảng tiến độ quý I/2026, toàn cụm Aqua City dự kiến bàn giao:
- 1.829 sản phẩm trong chín tháng cuối năm 2026;
- 7.998 sản phẩm trong năm 2027;
- 2.246 sản phẩm trong năm 2028.
Cộng với 1.100 sản phẩm đã bàn giao đến cuối tháng 3/2026, kế hoạch bao phủ toàn bộ 13.173 sản phẩm. Khoảng 61% tổng số sản phẩm được đặt vào kế hoạch bàn giao riêng trong năm 2027, cho thấy đây là năm cao điểm của cả xây dựng lẫn tiếp nhận nhà.
Cập nhật ngày 24/7/2026 cho biết công trường được lên kế hoạch hoàn thành vào cuối năm 2027. Trong khi đó, bảng tiến độ trước đó vẫn bố trí hơn 2.200 sản phẩm bàn giao trong năm 2028. Có thể hiểu rằng phần xây dựng chính được kỳ vọng hoàn tất trước, còn nghiệm thu, thủ tục và bàn giao một số sản phẩm có thể kéo dài sang năm sau. Đây là suy luận từ hai lịch trình công bố, bởi doanh nghiệp chưa phát hành bảng điều chỉnh chi tiết thay thế kế hoạch quý I.
Nguồn vốn xây dựng là điều kiện duy trì nhịp công trường
Cuối tháng 3/2026, Novaland công bố tổng hạn mức xây dựng dành cho Aqua City khoảng 17.875 tỷ đồng. Trong đó, 3.977 tỷ đồng đã được giải ngân và khoảng 13.898 tỷ đồng là hạn mức còn lại có thể giải ngân theo các điều kiện liên quan.
Quy mô vốn này tạo nền tảng để duy trì nhà thầu, nhân công và vật liệu cho dự án. Tuy nhiên, hạn mức được cấp hoặc dự kiến cấp không đồng nghĩa toàn bộ số tiền đã sẵn sàng tại công trường. Khả năng giải ngân còn phụ thuộc vào pháp lý từng khu, tiến độ thi công, hồ sơ nghiệm thu và điều kiện của tổ chức tín dụng.
Bên cạnh nguồn vốn, đại diện Novaland cũng thừa nhận hoạt động xây dựng năm 2026 chịu áp lực từ giá vật liệu, chi phí vận chuyển và tình trạng khan hiếm nhân công. Doanh nghiệp cho biết đang chuẩn hóa mẫu nhà, ứng dụng BIM, camera AI và dữ liệu tập trung để kiểm soát tiến độ, vật tư và chất lượng công trường.
Tiện ích được triển khai song song với nhà ở
Công trường Aqua City không chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở. Dự án đang tiếp tục triển khai hoặc chuẩn bị xây dựng trường liên cấp, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình cấp đô thị khác.
Một số tiện ích đã hoạt động gồm CitiGym Lifestyle Center, quảng trường – bến du thuyền Aqua Marina, Nova Mall, trung tâm an ninh, clubhouse và khu vui chơi NovaDreams Magic House. Sự hiện diện của các tiện ích này giúp những khu đã bàn giao có điều kiện vận hành sớm hơn, nhưng chưa thể đại diện cho trạng thái hoàn chỉnh của toàn bộ 1.000ha.
Thước đo cần theo dõi không chỉ là số công trình được công bố, mà còn là ngày khởi công, mức độ hoàn thành, thời gian mở cửa và khả năng phục vụ thường xuyên. Với một đại đô thị có hàng chục nghìn cư dân tương lai, trường học, y tế và thương mại thiết yếu sẽ quyết định khả năng chuyển từ công trường xây dựng sang đô thị ở thật.
Đánh giá tổng thể tiến độ Aqua City
So với giai đoạn công trường bị gián đoạn, Aqua City đã có sự thay đổi rõ nét. Hoạt động xây dựng được mở rộng, nguồn vốn mới được bố trí, các nhà thầu trở lại và nhiều khu vực cùng lúc triển khai nhà ở, hạ tầng và cảnh quan.
Tuy nhiên, khối lượng phía trước vẫn rất lớn. Đến cuối tháng 3/2026, mới 1.100 trong tổng số 13.173 sản phẩm được bàn giao, tương đương khoảng 8,4%. Phần lớn sản lượng bàn giao được đặt vào năm 2027, đặc biệt tại Đảo Phượng Hoàng.
Vì vậy, nhận định phù hợp nhất ở thời điểm cuối tháng 7/2026 là:
Công trường Aqua City đã bước vào giai đoạn thi công diện rộng và tăng tốc rõ rệt, nhưng toàn dự án chưa ở trạng thái sắp hoàn thành đồng loạt. Tiến độ cần được đánh giá theo từng phân khu, với giai đoạn cao điểm dự kiến kéo dài đến cuối năm 2027 và một phần bàn giao có thể tiếp tục sang năm 2028.
Người mua nên khảo sát đúng vị trí căn nhà, kiểm tra tiến độ theo tháng và phân biệt rõ giữa xây thô, hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao. Trong một dự án rộng gần 1.000ha, hình ảnh sôi động tại một khu vực là tín hiệu tích cực, nhưng chỉ số có giá trị nhất vẫn là số sản phẩm thực tế được hoàn thiện và bàn giao đúng cam kết.
Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi vướng mắc quy hoạch, khó khăn dòng tiền và quá trình tái cấu trúc của nhà phát triển, công trường Aqua City Đồng Nai đang chuyển sang một trạng thái mới. Hoạt động thi công không còn giới hạn tại một vài khu đã có hồ sơ hoàn chỉnh mà được mở rộng sang River Park, Ever Green, Sun Harbor và Đảo Phượng Hoàng.
Thông tin mới nhất ngày 24/7/2026 từ đại diện Novaland cho biết các nhà thầu đang triển khai thi công tại tất cả phân khu Aqua City, với kế hoạch hoàn thành công trường vào cuối năm 2027. Đây là mốc cập nhật mới hơn so với kế hoạch từng công bố cuối năm 2025 rằng toàn đô thị sẽ được “thi công hoàn thiện” trong năm 2026. Sự thay đổi cho thấy tiến độ thực tế cần được nhìn theo lộ trình nhiều năm, thay vì kỳ vọng toàn bộ đại đô thị gần 1.000ha có thể hoàn chỉnh trong một thời điểm duy nhất.
Bến du thuyền năm sao Aqua City mở ra biểu tượng nghỉ dưỡng ven sông, nơi du thuyền sang trọng, quảng trường ánh sáng và trải nghiệm đêm thăng hoa.
Aqua City đã chuyển từ tái khởi động sang thi công diện rộng
Giai đoạn khó khăn nhất của dự án bắt đầu từ cuối năm 2022, khi nguồn vốn bị gián đoạn và nhiều công trường của Novaland phải giảm hoặc tạm dừng hoạt động. Song song với áp lực tài chính, Aqua City còn phải chờ xử lý sự chưa đồng bộ giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết của các dự án thành phần.
Sau khi các nút thắt quy hoạch lớn được giải quyết trong năm 2025, phạm vi thi công được mở rộng đáng kể. Đến cuối năm 2025 và đầu năm 2026, River Park 2, Ever Green 2 và Đảo Phượng Hoàng trở thành những khu vực được tập trung nguồn lực, với hoạt động xây dựng nhà ở, hạ tầng, cảnh quan và tiện ích được tổ chức theo nhiều ca. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025 của Novaland cho biết công trường từng huy động hàng nghìn công nhân, tổ chức thi công ba ca mỗi ngày tại những phân khu trọng điểm này.
Cập nhật tháng 7/2026 tiếp tục cho thấy nhịp thi công đã được duy trì và mở rộng ra toàn dự án. Dù chưa có bảng thống kê công khai mới nhất về số lượng công nhân tại từng phân khu, đại diện doanh nghiệp mô tả hoạt động xây dựng đang diễn ra tại tất cả các khu vực, thay vì chỉ tập trung vào ba phân khu đã tái khởi động trước đó.
Ba lớp công trường đang diễn ra đồng thời
Thực trạng Aqua City hiện không thể mô tả đơn giản bằng hai trạng thái “đã hoàn thành” hoặc “đang xây”. Trên toàn dự án đang tồn tại đồng thời ba lớp công việc.
- Lớp thứ nhất là những khu đã hình thành nhà ở và có cư dân, nơi nhà thầu tập trung hoàn thiện cảnh quan, đường nội khu, hạ tầng kỹ thuật và xử lý các hạng mục trước bàn giao.
- Lớp thứ hai là các khu đang xây dựng nhà thấp tầng, với công việc trải từ móng, kết cấu, xây thô, mái đến hoàn thiện mặt ngoài.
- Lớp thứ ba là các khu có quy mô lớn như Đảo Phượng Hoàng, nơi công trường còn phải thực hiện san lấp, hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông và xây dựng hàng nghìn sản phẩm theo nhiều đợt.
Đặc điểm này lý giải vì sao người khảo sát Aqua City có thể nhìn thấy một khu phố đã hoàn thiện, chỉ vài phút sau lại tiếp cận khu vực đang thi công móng hoặc mới triển khai hạ tầng. Đây là trạng thái bình thường của một đại đô thị gồm 13.173 sản phẩm, nhưng cũng cho thấy trải nghiệm sống giữa các phân khu chưa đồng đều.
Số liệu xây dựng chính thức đến cuối tháng 3/2026
Bảng tiến độ nhà đầu tư quý I/2026 là nguồn dữ liệu định lượng chi tiết gần nhất được công bố cho từng dự án pháp lý thuộc Aqua City.
| Dự án thành phần | Tổng sản phẩm | Nhà đã hoàn thiện | Đã bàn giao |
|---|---|---|---|
| Aqua Waterfront City | 2.586 | 607 | 260 |
| Aqua Riverside City | 1.807 | 269 | 166 |
| Dự án pháp lý Aqua City | 2.088 | 756 | 674 |
| Aqua Marina City | 761 | Đang triển khai | 0 |
| Phoenix Island | 5.931 | Đang triển khai | 0 |
| Toàn cụm Aqua City | 13.173 | Chưa công bố tổng đầy đủ | 1.100 |
Số liệu trên được tính lũy kế đến cuối tháng 3/2026. Aqua Waterfront City, Aqua Riverside City và dự án pháp lý Aqua City là ba khu vực đã có sản phẩm hoàn thiện và bàn giao rõ rệt. Trong khi đó, Aqua Marina City và Phoenix Island vẫn nằm ở giai đoạn xây dựng chính, chưa ghi nhận sản phẩm bàn giao tại thời điểm chốt báo cáo.
Cần lưu ý rằng “nhà đã hoàn thiện” và “nhà đã bàn giao” là hai chỉ tiêu khác nhau. Một căn hoàn thiện xây dựng có thể vẫn chờ kiểm tra chất lượng, hạ tầng xung quanh, thủ tục pháp lý, thanh toán hoặc lịch nhận nhà của khách hàng. Vì vậy, số căn đã xây xong thường cao hơn số được bàn giao thực tế.
Dự án pháp lý Aqua City đang dẫn đầu về số căn bàn giao
Trong năm dự án thành phần, khu mang tên pháp lý Aqua City đang có tiến độ bàn giao tốt nhất. Đến cuối tháng 3/2026, khu vực này đã hoàn thiện 756 căn và bàn giao 674 căn, tương đương khoảng 32% tổng số 2.088 sản phẩm.
Aqua Waterfront City đã hoàn thiện 607 căn nhưng mới bàn giao 260 căn trên tổng số 2.586 sản phẩm. Khoảng cách khá lớn giữa số căn hoàn thiện và số căn bàn giao cho thấy công trường không chỉ cần xây tiếp sản phẩm mới mà còn phải hoàn thành các công việc sau xây dựng để đưa số nhà đã hình thành đến tay khách hàng.
Aqua Riverside City ghi nhận 269 căn hoàn thiện và 166 căn bàn giao trên tổng số 1.807 sản phẩm. Theo kế hoạch tại thời điểm quý I/2026, phần xây dựng nhà còn lại của cả Aqua Waterfront City, Aqua Riverside City và dự án pháp lý Aqua City được đặt mục tiêu hoàn thành chủ yếu trong quý I/2027.
River Park và Ever Green: vừa hoàn thiện khu cũ, vừa xây khu mới
River Park là một trong những khu vực có hình ảnh đô thị rõ nét hơn tại Aqua City. Nhiều dãy nhà thấp tầng, đường nội khu và cảnh quan đã hình thành, nhưng một số khu vực vẫn đang thi công phần nhà ở và tiện ích.
River Park 2 từng được xác định là một trong ba trọng điểm thi công đầu năm 2026. Công việc không chỉ bao gồm xây dựng nhà mà còn hoàn thiện hệ thống cảnh quan và các hạng mục hỗ trợ bàn giao. River Park 1 và River Park 2 cũng được Novaland cập nhật là những khu đang từng bước hoàn thiện trong bản tin nhà đầu tư tháng 6/2026.
Tại cụm Ever Green, tình trạng giữa Ever Green 1 và Ever Green 2 có sự khác biệt. Ever Green 1 thuộc nhóm khu đã bàn giao nhiều sản phẩm, đón cư dân và triển khai hồ sơ sổ hồng. Ever Green 2 được tái khởi động hạ tầng kỹ thuật từ năm 2024, sau đó tiếp tục tăng tốc xây dựng nhà ở và cảnh quan trong năm 2025–2026.
Điều này đồng nghĩa người mua hoặc nhà đầu tư không nên sử dụng hình ảnh hoàn thiện tại Ever Green 1 để đại diện cho toàn bộ cụm Ever Green. Mỗi phân khu có tiến độ, mật độ cư dân và thời điểm bàn giao khác nhau.
Sun Harbor chuyển trọng tâm sang hoàn thiện và vận hành
Sun Harbor 2 và Sun Harbor 3 thuộc nhóm phân khu được bàn giao từ giai đoạn trước. Sun Harbor 2 hiện còn giữ vai trò đặc biệt trong lộ trình hoàn thiện hồ sơ sở hữu, khi được lựa chọn cùng Ever Green 1 để triển khai những đợt sổ hồng đầu tiên trong năm 2026.
Tại Sun Harbor, hoạt động công trường hiện không chỉ nằm ở xây dựng căn nhà. Các hạng mục cảnh quan, tiện ích, thương mại và không gian công cộng cần tiếp tục được hoàn thiện để phục vụ số cư dân tăng lên.
Việc một số khu đã có người sinh sống trong khi các khu lân cận còn thi công đặt ra yêu cầu cao hơn về tổ chức công trường: tách luồng xe xây dựng, kiểm soát bụi và tiếng ồn, bảo đảm an toàn, đồng thời duy trì các tuyến đường phục vụ cư dân.
Đảo Phượng Hoàng là khối lượng xây dựng lớn nhất
Phoenix Island – Đảo Phượng Hoàng có tổng cộng 5.931 sản phẩm, chiếm khoảng 45% số lượng sản phẩm của toàn cụm Aqua City. Đây là dự án thành phần lớn nhất và cũng là khu vực có khối lượng xây dựng còn lại nhiều nhất.
Theo kế hoạch quý I/2026, Phoenix Island dự kiến bắt đầu bàn giao 127 sản phẩm trong chín tháng cuối năm 2026, tăng mạnh lên 4.290 sản phẩm trong năm 2027 và tiếp tục 1.514 sản phẩm trong năm 2028. Đây là kế hoạch doanh nghiệp, không phải kết quả bàn giao đã phát sinh.
Cơ cấu này cho thấy Đảo Phượng Hoàng sẽ là khu vực quyết định khả năng Aqua City đạt mục tiêu tổng thể trong hai năm tới. Chỉ riêng kế hoạch bàn giao năm 2027 tại đây đã lớn hơn tổng số căn toàn Aqua City bàn giao lũy kế đến tháng 3/2026 gần bốn lần.
Vì vậy, khi đánh giá công trường Aqua City, không nên chỉ quan sát những khu đã hoàn thiện gần quảng trường hoặc nhà điều hành. Nhịp độ xây dựng tại Đảo Phượng Hoàng mới là một trong những chỉ báo quan trọng nhất về khả năng hoàn thành toàn dự án.
Aqua Marina City bắt đầu bước vào chu kỳ bàn giao
Aqua Marina City có quy mô 761 sản phẩm. Theo kế hoạch quý I/2026, khu vực này dự kiến bắt đầu bàn giao 22 căn trong chín tháng cuối năm 2026, sau đó tăng lên 614 căn trong năm 2027 và 125 căn trong năm 2028.
Việc 531 căn thuộc Khu đô thị Tường Minh – Aqua Marina City được công bố đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trong tháng 7/2026 tạo thêm cơ sở để chủ đầu tư tiếp tục triển khai xây dựng và các thủ tục liên quan. Tuy nhiên, đủ điều kiện kinh doanh không đồng nghĩa các căn đã hoàn thiện hoặc sẵn sàng bàn giao ngay.
Đối với người mua tại Aqua Marina City, các chỉ tiêu cần theo dõi trong những tháng tiếp theo gồm tiến độ từng dãy nhà, hạ tầng trước căn, tình trạng cảnh quan, nghiệm thu và thông báo nhận nhà, thay vì chỉ dựa vào tình trạng pháp lý chung.
Kế hoạch bàn giao tập trung mạnh vào năm 2027
Theo bảng tiến độ quý I/2026, toàn cụm Aqua City dự kiến bàn giao:
- 1.829 sản phẩm trong chín tháng cuối năm 2026;
- 7.998 sản phẩm trong năm 2027;
- 2.246 sản phẩm trong năm 2028.
Cộng với 1.100 sản phẩm đã bàn giao đến cuối tháng 3/2026, kế hoạch bao phủ toàn bộ 13.173 sản phẩm. Khoảng 61% tổng số sản phẩm được đặt vào kế hoạch bàn giao riêng trong năm 2027, cho thấy đây là năm cao điểm của cả xây dựng lẫn tiếp nhận nhà.
Cập nhật ngày 24/7/2026 cho biết công trường được lên kế hoạch hoàn thành vào cuối năm 2027. Trong khi đó, bảng tiến độ trước đó vẫn bố trí hơn 2.200 sản phẩm bàn giao trong năm 2028. Có thể hiểu rằng phần xây dựng chính được kỳ vọng hoàn tất trước, còn nghiệm thu, thủ tục và bàn giao một số sản phẩm có thể kéo dài sang năm sau. Đây là suy luận từ hai lịch trình công bố, bởi doanh nghiệp chưa phát hành bảng điều chỉnh chi tiết thay thế kế hoạch quý I.
Nguồn vốn xây dựng là điều kiện duy trì nhịp công trường
Cuối tháng 3/2026, Novaland công bố tổng hạn mức xây dựng dành cho Aqua City khoảng 17.875 tỷ đồng. Trong đó, 3.977 tỷ đồng đã được giải ngân và khoảng 13.898 tỷ đồng là hạn mức còn lại có thể giải ngân theo các điều kiện liên quan.
Quy mô vốn này tạo nền tảng để duy trì nhà thầu, nhân công và vật liệu cho dự án. Tuy nhiên, hạn mức được cấp hoặc dự kiến cấp không đồng nghĩa toàn bộ số tiền đã sẵn sàng tại công trường. Khả năng giải ngân còn phụ thuộc vào pháp lý từng khu, tiến độ thi công, hồ sơ nghiệm thu và điều kiện của tổ chức tín dụng.
Bên cạnh nguồn vốn, đại diện Novaland cũng thừa nhận hoạt động xây dựng năm 2026 chịu áp lực từ giá vật liệu, chi phí vận chuyển và tình trạng khan hiếm nhân công. Doanh nghiệp cho biết đang chuẩn hóa mẫu nhà, ứng dụng BIM, camera AI và dữ liệu tập trung để kiểm soát tiến độ, vật tư và chất lượng công trường.
Tiện ích được triển khai song song với nhà ở
Công trường Aqua City không chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở. Dự án đang tiếp tục triển khai hoặc chuẩn bị xây dựng trường liên cấp, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình cấp đô thị khác.
Một số tiện ích đã hoạt động gồm CitiGym Lifestyle Center, quảng trường – bến du thuyền Aqua Marina, Nova Mall, trung tâm an ninh, clubhouse và khu vui chơi NovaDreams Magic House. Sự hiện diện của các tiện ích này giúp những khu đã bàn giao có điều kiện vận hành sớm hơn, nhưng chưa thể đại diện cho trạng thái hoàn chỉnh của toàn bộ 1.000ha.
Thước đo cần theo dõi không chỉ là số công trình được công bố, mà còn là ngày khởi công, mức độ hoàn thành, thời gian mở cửa và khả năng phục vụ thường xuyên. Với một đại đô thị có hàng chục nghìn cư dân tương lai, trường học, y tế và thương mại thiết yếu sẽ quyết định khả năng chuyển từ công trường xây dựng sang đô thị ở thật.
Đánh giá tổng thể tiến độ Aqua City
So với giai đoạn công trường bị gián đoạn, Aqua City đã có sự thay đổi rõ nét. Hoạt động xây dựng được mở rộng, nguồn vốn mới được bố trí, các nhà thầu trở lại và nhiều khu vực cùng lúc triển khai nhà ở, hạ tầng và cảnh quan.
Tuy nhiên, khối lượng phía trước vẫn rất lớn. Đến cuối tháng 3/2026, mới 1.100 trong tổng số 13.173 sản phẩm được bàn giao, tương đương khoảng 8,4%. Phần lớn sản lượng bàn giao được đặt vào năm 2027, đặc biệt tại Đảo Phượng Hoàng.
Vì vậy, nhận định phù hợp nhất ở thời điểm cuối tháng 7/2026 là:
Công trường Aqua City đã bước vào giai đoạn thi công diện rộng và tăng tốc rõ rệt, nhưng toàn dự án chưa ở trạng thái sắp hoàn thành đồng loạt. Tiến độ cần được đánh giá theo từng phân khu, với giai đoạn cao điểm dự kiến kéo dài đến cuối năm 2027 và một phần bàn giao có thể tiếp tục sang năm 2028.
Người mua nên khảo sát đúng vị trí căn nhà, kiểm tra tiến độ theo tháng và phân biệt rõ giữa xây thô, hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao. Trong một dự án rộng gần 1.000ha, hình ảnh sôi động tại một khu vực là tín hiệu tích cực, nhưng chỉ số có giá trị nhất vẫn là số sản phẩm thực tế được hoàn thiện và bàn giao đúng cam kết.
