Kế hoạch và lộ trình hoàn thiện 9.200 sản phẩm trong giai đoạn 2026–2027

Sau khi những vướng mắc lớn về quy hoạch được tháo gỡ, Aqua City Đồng Nai đang bước vào giai đoạn có tính quyết định: chuyển từ trạng thái tái khởi động sang thi công, hoàn thiện và bàn giao sản phẩm trên diện rộng.

Theo kế hoạch được Novaland công bố cuối năm 2025 và tiếp tục nhắc lại trong tháng 4/2026, Aqua City dự kiến bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong giai đoạn 2026–2027. Song song với nhà ở, dự án còn triển khai trường học liên cấp, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình tiện ích cấp đô thị.

Con số 9.200 cho thấy quy mô công việc rất lớn, nhưng không nên được hiểu đơn giản là tất cả căn nhà sẽ đồng loạt hoàn thành và giao cho khách hàng trong cùng một thời điểm. Aqua City gồm năm dự án pháp lý, nhiều phân khu thương mại và hàng nghìn căn đang ở các trạng thái khác nhau: đã bàn giao, đã xây xong nhưng chờ nghiệm thu, đang hoàn thiện, đang xây dựng phần thô hoặc mới triển khai hạ tầng.

Vì vậy, để đánh giá đúng lộ trình 2026–2027, cần phân biệt rõ ba khái niệm: sản lượng xây dựng, sản phẩm hoàn thiện và sản phẩm bàn giao.

Con số 9.200 sản phẩm được hình thành như thế nào?

Tại sự kiện công bố kế hoạch hoàn thiện Aqua City tháng 11/2025, Novaland cho biết toàn đô thị dự kiến được đẩy mạnh thi công trong năm 2026 và tiếp tục bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong hai năm 2026–2027. Thời điểm đó, dự án đã bàn giao hơn 1.000 căn nhà phố, biệt thự; gần 2.400 bất động sản đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán và nhiều tiện ích đã hoạt động.

Đến tháng 4/2026, thông tin của Novaland cập nhật số sản phẩm đã bàn giao lên hơn 1.100 căn và tiếp tục sử dụng mục tiêu khoảng 9.200 sản phẩm từ thời điểm đó đến năm 2027.

Tuy nhiên, tài liệu nhà đầu tư công bố tháng 5/2026 đưa ra một bảng kế hoạch chi tiết hơn. Theo đó, sau khi đã bàn giao lũy kế 1.100 căn đến cuối tháng 3/2026, Aqua City dự kiến bàn giao thêm 1.829 căn trong chín tháng còn lại của năm 2026 và 7.998 căn trong năm 2027. Tổng cộng hai giai đoạn này là 9.827 căn, cao hơn con số truyền thông khoảng 9.200 căn.

Sự khác biệt này cho thấy các con số được lập tại những thời điểm và cơ sở kế hoạch khác nhau. Doanh nghiệp có thể sử dụng số làm tròn trong thông tin truyền thông, trong khi tài liệu nhà đầu tư trình bày kế hoạch theo từng dự án pháp lý. Vì vậy, khi viết bài cập nhật, cách diễn đạt thận trọng nhất là:

Aqua City đặt mục tiêu bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong giai đoạn 2026–2027; theo kế hoạch chi tiết tại báo cáo nhà đầu tư quý I/2026, số lượng dự kiến bàn giao từ tháng 4/2026 đến hết năm 2027 là 9.827 căn.

Đây đều là kế hoạch của doanh nghiệp, không phải số lượng đã hoàn thành thực tế.

Quy mô toàn cụm lên tới 13.173 sản phẩm

Theo báo cáo nhà đầu tư quý I/2026, cụm Aqua City có tổng cộng 13.173 sản phẩm, phân bổ trong năm dự án pháp lý:

Số liệu cho thấy tiến độ không phân bổ đồng đều. Dự án pháp lý Aqua City, Aqua Waterfront City và Aqua Riverside City đã có những khu nhà hoàn thiện, bàn giao và đón cư dân. Ngược lại, Aqua Marina City cùng Phoenix Island mới bước vào chu kỳ bàn giao từ cuối năm 2026, với phần lớn khối lượng tập trung trong năm 2027.

Năm 2026 là giai đoạn tạo mặt bằng thi công và bàn giao nền tảng

Trong chín tháng cuối năm 2026, kế hoạch đặt ra 1.829 sản phẩm bàn giao. Đây là số lượng tương đối lớn nếu so với 1.100 căn đã bàn giao lũy kế đến cuối tháng 3/2026, nhưng vẫn chỉ là bước chuẩn bị cho cao điểm năm 2027.

Aqua Waterfront City dự kiến đóng góp 745 căn, cao nhất trong phần còn lại của năm 2026. Dự án pháp lý Aqua City đứng thứ hai với 582 căn, Aqua Riverside City 353 căn, Phoenix Island 127 căn và Aqua Marina City 22 căn.

Trọng tâm năm 2026 vì thế không chỉ nằm ở số căn được trao chìa khóa. Công trường còn phải hoàn thành nhiều công việc nền tảng:

• Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và đường nội khu.
• Tổ chức thi công phần kết cấu, xây thô và hoàn thiện mặt ngoài.
• Kiểm tra chất lượng từng dãy nhà.
• Nghiệm thu công trình và phòng cháy chữa cháy.
• Hoàn thiện cảnh quan trước nhà.
• Chuẩn bị hồ sơ bàn giao và xử lý công nợ khách hàng.
• Tiếp tục hoàn thiện giấy phép bán hàng theo từng danh sách sản phẩm.

Báo cáo quý I/2026 cho thấy Aqua Waterfront City, Aqua Riverside City và dự án pháp lý Aqua City được đặt mục tiêu hoàn thành phần xây dựng nhà còn lại chủ yếu trong quý I/2027. Aqua Marina City và Phoenix Island cũng được dự kiến bắt đầu bàn giao từ quý IV/2026.

Điều này cho thấy cuối năm 2026 là mốc chuyển tiếp: một số khu bước vào bàn giao, trong khi nhiều khối lượng xây dựng phải đạt mức độ hoàn thiện đủ cao để tạo sản lượng lớn cho năm sau.

Năm 2027 mới là cao điểm bàn giao thực sự

Kế hoạch 7.998 căn trong năm 2027 tương đương khoảng 61% tổng quy mô 13.173 sản phẩm của toàn cụm Aqua City. Đây là mức sản lượng vượt xa tổng số căn dự án đã bàn giao trong tất cả các năm trước đó.

Riêng Phoenix Island – Đảo Phượng Hoàng được dự kiến bàn giao 4.290 căn trong năm 2027, chiếm hơn một nửa kế hoạch của toàn Aqua City trong năm. Aqua Waterfront City dự kiến 1.267 căn, Aqua Riverside City 1.088 căn, dự án pháp lý Aqua City 739 căn và Aqua Marina City 614 căn.

Cơ cấu này đặt Đảo Phượng Hoàng vào vị trí quyết định. Nếu tiến độ tại dự án thành phần có 5.931 sản phẩm này chậm hơn kế hoạch, mục tiêu chung 2027 sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể.

Ngược lại, nếu công tác san lấp, hạ tầng kỹ thuật, ép cọc, xây dựng nhà và nghiệm thu được tổ chức đồng bộ, Phoenix Island có thể tạo ra sự thay đổi lớn về diện mạo Aqua City. Từ một khu vực còn nhiều công trường, dự án có thể hình thành thêm hàng loạt dãy nhà, đường phố và cụm cư dân mới.

Aqua Waterfront City: nguồn cung bàn giao lớn trong cả hai năm

Aqua Waterfront City có tổng cộng 2.586 sản phẩm. Đến cuối tháng 3/2026, khu này đã hoàn thiện 607 căn nhưng mới bàn giao 260 căn. Phần còn lại được dự kiến xây dựng chủ yếu đến quý I/2027, với kế hoạch bàn giao 745 căn trong chín tháng cuối năm 2026 và 1.267 căn trong năm 2027.

Khoảng cách giữa 607 căn đã hoàn thiện và 260 căn đã bàn giao cho thấy xây xong công trình chưa phải bước cuối cùng. Một căn nhà có thể còn chờ nghiệm thu, hoàn thiện hạ tầng trước nhà, xử lý thủ tục hợp đồng hoặc lịch nhận bàn giao của người mua.

Aqua Waterfront City vì vậy vừa phải xây mới phần sản phẩm còn lại, vừa chuyển số lượng nhà đã hình thành sang trạng thái đủ điều kiện bàn giao.

Aqua Riverside City: tăng tốc từ nền tảng đã có

Aqua Riverside City có 1.807 sản phẩm, trong đó 269 căn đã hoàn thiện và 166 căn đã bàn giao tính đến cuối tháng 3/2026. Kế hoạch tiếp theo gồm 353 căn trong chín tháng cuối năm 2026 và 1.088 căn trong năm 2027.

So với Phoenix Island, khối lượng tại Aqua Riverside City nhỏ hơn, nhưng tỷ lệ sản phẩm đã có nền tảng xây dựng và hạ tầng cao hơn. Đây có thể là một trong những khu vực tạo sản lượng bàn giao tương đối ổn định khi phần nhà còn lại được hoàn thành.

Tuy nhiên, tiến độ vẫn phải được kiểm tra theo từng dãy. Một dự án pháp lý có thể bao gồm nhiều khu thương mại với thời điểm thi công, tình trạng hạ tầng và hồ sơ khác nhau.

Dự án pháp lý Aqua City giữ vai trò ổn định tiến độ

Dự án mang tên pháp lý Aqua City là khu có kết quả bàn giao tốt nhất đến cuối quý I/2026: 756 căn đã hoàn thiện và 674 căn đã được bàn giao trên tổng số 2.088 sản phẩm.

Kế hoạch còn lại gồm 582 căn trong chín tháng cuối năm 2026, 739 căn trong năm 2027 và 93 căn trong năm 2028. So với các dự án thành phần khác, sản lượng được phân bổ tương đối đều và không bị dồn quá lớn vào một năm.

Đây cũng là khu vực có các phân khu đã hình thành cư dân và được triển khai thủ tục sổ hồng sớm như Sun Harbor 2 và Ever Green 1. Việc hoàn thiện thêm nhà ở tại khu vực đã có tiện ích và cộng đồng cư dân có thể giúp quá trình bàn giao diễn ra thuận lợi hơn so với khu đang bắt đầu xây dựng từ hạ tầng nền.

Aqua Marina City bước vào chu kỳ đầu tiên

Aqua Marina City có quy mô 761 sản phẩm và chưa ghi nhận sản phẩm bàn giao đến cuối tháng 3/2026. Theo kế hoạch, 22 căn đầu tiên được dự kiến bàn giao trong quý IV/2026, sau đó tăng mạnh lên 614 căn trong năm 2027.

Điều này đồng nghĩa năm 2026 có vai trò kiểm nghiệm quy trình tại dự án thành phần này. Từ những căn đầu tiên, chủ đầu tư có thể hoàn thiện chu trình gồm xây dựng, nghiệm thu, bàn giao và xử lý các vấn đề phát sinh trước khi mở rộng sang số lượng lớn hơn.

Khách hàng cần lưu ý rằng một dự án đã có sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh không đồng nghĩa toàn bộ căn nhà đã sẵn sàng bàn giao. Điều kiện bán hàng, tiến độ xây dựng, nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận là những bước khác nhau.

Đảo Phượng Hoàng là bài toán lớn nhất

Với 5.931 sản phẩm, Phoenix Island chiếm khoảng 45% quy mô toàn Aqua City. Kế hoạch bàn giao gồm 127 căn cuối năm 2026, 4.290 căn trong năm 2027 và 1.514 căn trong năm 2028.

Việc dồn hơn 4.000 sản phẩm vào năm 2027 đòi hỏi quy mô tổ chức rất lớn. Không chỉ xây dựng phần nhà, chủ đầu tư còn phải đồng thời hoàn thiện đường giao thông, điện, nước, thoát nước, cảnh quan, an ninh và các công trình phục vụ cư dân.

Rủi ro lớn nhất của kế hoạch không nằm ở việc xây riêng từng căn nhà mà ở khả năng phối hợp hàng loạt hạng mục. Nếu đường nội khu hoặc hạ tầng kỹ thuật chưa sẵn sàng, căn nhà dù hoàn thành phần thô vẫn chưa thể bàn giao trong trạng thái sử dụng bình thường.

Do đó, tiến độ Đảo Phượng Hoàng nên được theo dõi qua các chỉ số thực địa như số dãy đã ép cọc, số căn lên kết cấu, tỷ lệ hoàn thiện mặt ngoài, số tuyến đường được thảm nhựa và số khu vực bắt đầu triển khai cảnh quan.

Hơn 18.000 tỷ đồng hạn mức xây dựng là nền tảng tài chính

Khi công bố lộ trình hoàn thiện, Novaland cho biết các ngân hàng và tổ chức tài chính đã giải ngân hoặc cam kết cấp thêm tổng hạn mức xây dựng hơn 18.000 tỷ đồng cho Aqua City. Nguồn vốn này được kỳ vọng giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền triển khai nhà ở và hạ tầng.

Trong báo cáo quý I/2026, con số chi tiết được cập nhật khoảng 17.875 tỷ đồng hạn mức xây dựng, trong đó 3.977 tỷ đồng đã giải ngân và khoảng 13.898 tỷ đồng là phần còn lại có thể tiếp tục giải ngân theo các điều kiện liên quan.

Đây là nền tảng quan trọng, nhưng hạn mức tín dụng không đồng nghĩa toàn bộ số tiền đã có sẵn tại công trường. Giải ngân thường phụ thuộc vào tiến độ, hồ sơ pháp lý, nghiệm thu khối lượng và điều kiện của từng tổ chức tài chính.

Vì vậy, chỉ báo thuyết phục hơn vẫn là nhịp độ thi công thực tế và số căn được bàn giao theo từng quý.

Hoàn thiện sản phẩm phải đi cùng tiện ích và hạ tầng

Một kế hoạch bàn giao hàng nghìn căn nhà sẽ không bền vững nếu chỉ tập trung vào phần công trình trên từng lô đất. Cư dân cần đường giao thông, điện nước, an ninh, mua sắm, trường học và dịch vụ chăm sóc sức khỏe.

Novaland cho biết Aqua City sẽ triển khai các công trình trọng điểm như trường liên cấp, bệnh viện và trung tâm thương mại trong giai đoạn tăng tốc. Trước đó, CitiGym Lifestyle Center, quảng trường – bến du thuyền Aqua Marina, Nova Mall, trung tâm an ninh và một số clubhouse đã được đưa vào hoạt động.

Việc đưa thêm hàng nghìn gia đình về ở sẽ tạo nhu cầu rất lớn cho hệ thống tiện ích. Nếu tiện ích phát triển chậm hơn nhà ở, cư dân có thể tiếp tục phụ thuộc vào dịch vụ bên ngoài và hoạt động thương mại nội khu khó đạt hiệu quả.

Do đó, chất lượng của kế hoạch 9.200 sản phẩm không chỉ được đo bằng số biên bản bàn giao. Nó còn phải được đánh giá bằng mức độ sẵn sàng của môi trường sống quanh từng nhóm sản phẩm.

Những yếu tố có thể ảnh hưởng lộ trình

Kế hoạch 2026–2027 phụ thuộc vào nhiều điều kiện:

1. Pháp lý từng dự án thành phần: Các giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính và điều kiện bán hàng phải được hoàn thiện theo đúng tiến độ.
2. Nguồn vốn: Hạn mức tín dụng cần được chuyển thành dòng tiền giải ngân thực tế cho nhà thầu và vật liệu.
3. Năng lực nhà thầu: Khối lượng lớn đòi hỏi nhiều đơn vị cùng làm việc nhưng vẫn phải duy trì chất lượng đồng nhất.
4. Nguồn cung vật liệu và nhân công: Biến động giá, thiếu lao động hoặc gián đoạn chuỗi cung ứng có thể tác động lịch xây dựng.
5. Nghiệm thu và bàn giao: Sản phẩm xây xong vẫn phải qua kiểm tra, sửa lỗi và hoàn tất hồ sơ trước khi khách hàng nhận nhà.
6. Khả năng tiếp nhận của khách hàng: Một số căn có thể chưa bàn giao ngay do người mua còn công nợ, chưa hoàn thành hồ sơ hoặc đề nghị thay đổi lịch nhận nhà.

Vì vậy, bảng kế hoạch cần được xem là mục tiêu điều hành, không phải cam kết chắc chắn rằng từng mã căn sẽ được bàn giao đúng một thời điểm giống nhau.

Đánh giá tổng thể

Lộ trình khoảng 9.200 sản phẩm trong giai đoạn 2026–2027 cho thấy Aqua City đang bước vào chu kỳ triển khai lớn nhất kể từ khi dự án được giới thiệu.

Năm 2026 đóng vai trò tạo nền tảng: hoàn thiện hạ tầng, khôi phục công trường, bàn giao gần 2.000 sản phẩm và chuẩn bị khối lượng xây dựng cho năm tiếp theo. Năm 2027 mới là cao điểm thực sự, với gần 8.000 căn dự kiến bàn giao, trong đó Đảo Phượng Hoàng chiếm hơn một nửa.

Tín hiệu tích cực là dự án đã có hơn 1.100 sản phẩm bàn giao, tiện ích vận hành và nguồn vốn xây dựng được bố trí. Tuy nhiên, kế hoạch còn lại có quy mô lớn gấp nhiều lần kết quả lũy kế, vì vậy năng lực duy trì công trường trong 18 tháng tới sẽ là yếu tố quyết định.

Nhận định phù hợp nhất là:

• Aqua City đã bước vào giai đoạn tăng tốc có nền tảng pháp lý và tài chính rõ hơn, nhưng mục tiêu hoàn thiện khoảng 9.200 sản phẩm vẫn là kế hoạch đầy thách thức. Tiến độ cần được kiểm chứng bằng sản lượng bàn giao từng quý, đặc biệt tại Phoenix Island trong năm 2027.

Đối với người mua, thông tin tổng thể giúp đánh giá triển vọng toàn dự án. Nhưng thời gian nhận nhà thực tế vẫn phải dựa trên mã căn, dự án pháp lý, tiến độ dãy nhà và thông báo chính thức trong hợp đồng.